W księdze wieczystej można ujawnić nie tylko umowy nazwane
W obrocie nieruchomościami zawierane są zarówno umowy nazwane, uregulowane wprost w przepisach prawa, jak i nienazwane, dopuszczalne na zasadzie swobody umów. Czy taka umowa nienazwana może zostać ujawniona w księdze wieczystej?
Tak. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Pod pojęciem tym rozumieć trzeba nie tylko ustanowione w stosunku do tej nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe, takie jak służebności czy hipoteka, ale także prawa obligacyjne, jak najem czy dzierżawa. Wpis do księgi wieczystej bardzo wzmacnia sytuację prawną osoby, której przysługuje prawo do nieruchomości. Silniejsza ochrona takiej osoby polega przykładowo na tym, że jej prawo jest skuteczne względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Katalog praw obligacyjnych podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej określa art. 16 wspomnianej ustawy, wymieniając z nazwy typy stosunków prawnych, które nadają się do takiego ujawnienia. Katalog ten obejmuje m.in. prawo najmu, dzierżawy, odkupu, pierwokupu, dożywocia. Te prawa bezspornie mogą być ujawnione w księdze wieczystej i tym samym dawać lepszą ochronę uprawnionemu do nieruchomości.
Nie ma jednak przeszkód prawnych, aby w księdze wieczystej ujawnić również takie prawa, które nie zostały w tym katalogu wprost ujęte, ale dają uprawnionemu prawo do korzystania z nieruchomości w oparciu o inny tytuł prawny. Dobrym przykładem mogą być w tym przypadku umowy, których przedmiotem jest zaprojektowanie, wybudowanie i eksploatacja farmy wiatrowej. Z orzecznictwa sądowego wynika, że umowa taka nie jest ani umową najmu, ani dzierżawy. Stanowi natomiast umowę nienazwaną, dopuszczalną na zasadzie swobody umów, łączącą w sobie elementy różnego typu umów nazwanych.
Doniosłość praktyczna tego rodzaju umów – a także innych umów obejmujących inwestycje w nieruchomościach – przemawia zdecydowanie za tym, aby także tego rodzaju prawo mogło zostać ujawnione w księdze wieczystej.
dr Marcin Lemkowski, Zespół Rozwiązywania Sporów i Arbitrażu kancelarii Wardyński i Wspólnicy
Tekst ukazał się 19 kwietnia 2012 roku w Akademii Prawa Gospodarczego Dziennika Gazety Prawnej
