Brak imiennego zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego nie może blokować wpisu prawa własności – przełomowe postanowienie Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2026 r. (II CSKP 705/25)
Postanowienie zostało wydane w sprawie dotyczącej ujawnienia przysługującego naszemu klientowi prawa własności nieruchomości warszawskiej, do której zastosowanie miały przepisy ustawy przekształceniowej z 2018 r. Wcześniej sądy powszechne konsekwentnie odmawiały dokonania wpisu, twierdząc, że klient (dotychczas ujawniony jako współużytkownik wieczysty) musi dysponować skierowanym imiennie do niego zaświadczeniem potwierdzającym przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność.
Jednocześnie sąd wieczystoksięgowy w momencie odmowy dokonania wpisu dysponował zaświadczeniami skierowanymi do innych współużytkowników wieczystych tej samej nieruchomości. Potwierdzały one przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w całości, a ich adresaci uzyskali już w odniesieniu do przysługujących im udziałów wpis tego prawa do księgi wieczystej. Taką praktykę sądów powszechnych zakwestionowaliśmy w skardze kasacyjnej, którą uwzględnił Sąd Najwyższy.
Wniosek o ujawnienie przekształconego prawa własności nieruchomości warszawskiej
Sprawa dotyczyła nieruchomości warszawskiej zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Przysługujące rodzinie naszego klienta prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny, ujawnione było w księdze wieczystej. Współużytkownikami wieczystymi nieruchomości byli, w określonych udziałach, właściciele wyodrębnionych wcześniej pozostałych lokali mieszkalnych w tym budynku.
Na mocy przepisów ustawy przekształceniowej 1 stycznia 2019 r. doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo ich własności. Samo przekształcenie nastąpiło z mocy prawa, ale zgodnie z przepisami tej ustawy (art. 4 ust. 1) podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej jest stosowne zaświadczenie wydane przez organy administracji publicznej. W zaświadczeniu tym poza potwierdzeniem przekształcenia zawiera się również informację dotyczącą wysokości oraz okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej. Organ administracji przekazuje z urzędu wydane przez siebie zaświadczenie do właściwego sądu wieczystoksięgowego, który na jego podstawie dokonuje wpisu prawa własności oraz wpisu roszczenia o zapłatę opłaty przekształceniowej.
Zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości warszawskiej zgodnie z ustawą przekształceniową zostały wydane właścicielom wyodrębnianych lokali mieszkalnych oraz przekazane do sądu wieczystoksięgowego. Do połowy 2021 r. na podstawie znacznej części z nich sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu przekształconego prawa własności. Co istotne, choć zaświadczenia były skierowanie imiennie do poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych, to z ich treści wynikało wprost, że na podstawie ustawy przekształceniowej doszło do przekształcenia prawa użytkowania nieruchomości warszawskiej w całości.
Rodzina naszego klienta nie otrzymała takiego zaświadczenia, co – jak argumentował organ administracji publicznej – wynikało z konieczności odrębnego ustalenia wysokości należnej opłaty przekształceniowej.
W takim stanie rzeczy członkowie rodziny klienta (w tym klient) pod koniec 2021 r. zawarli umowę częściowych działów spadków i częściowego zniesienia wspólności praw. W wyniku tej umowy całość przysługujących członkom rodziny praw (własności) do przedmiotowej nieruchomości warszawskiej przeszła na klienta naszej kancelarii. Umowa, która zawarta została w formie aktu notarialnego, odnosiła się już do prawa własności (skoro prawo użytkowania wieczystego uległo wcześniej przekształceniu z mocy prawa na podstawie ustawy przekształceniowej). Na etapie zawierania tej umowy rodzina klienta w dalszym ciągu nie dysponowała zaświadczeniem wydanym w trybie ustawy przekształceniowej. Na podstawie umowy notariusz złożył wniosek do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie klienta jako jedynego (poza właścicielami lokali) współwłaściciela nieruchomości, wskazując, że fakt przekształcenia przysługującego mu (oraz innym następcom prawnym dawnego właściciela) prawa użytkowania wieczystego w prawo własności potwierdzają znajdujące się w aktach księgi wieczystej zaświadczenia wydane właścicielom wyodrębnionych lokali oraz dokonane na ich podstawie wpisy prawa własności.
Postępowanie wieczystoksięgowe przez sądami powszechnymi – problematyczna kwestia wymogu indywidualnego zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego jako warunku wpisu
Wniosek ten został rozpoznany odmownie zarówno przez referendarza sądowego, jak i przez sądy powszechne obu instancji. Każdorazowo sądy, uzasadniając swoje stanowisko, wskazywały, że klient nie przedłożył wydanego na podstawie art. 4 ust. 1 ustawy przekształceniowej zaświadczenia potwierdzającego, że dotychczasowi współużytkownicy wieczyści nieruchomości, będący stronami umowy z 2021 r., stali się jej współwłaścicielami. Jednocześnie sądy stały na stanowisku, że w postępowaniu wieczystoksięgowym nie mogą się one odwoływać „do zasadności” wcześniejszych wpisów w księdze wieczystej, dotyczących ujawnienia przekształconego prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
W istocie więc stanowisko sądów powszechnych ograniczało się do poglądu, że dopóki zaświadczenie, o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy przekształceniowej, nie zostanie odrębnie oraz imiennie zaadresowane do danego użytkownika wieczystego, to sąd wieczystoksięgowy nie może ujawnić go jako właściciela nieruchomości – choć zarówno z samej księgi wieczystej, jak i z innych zaświadczeń znajdujących się w jej aktach wynika, że doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu tej nieruchomości w prawo własności.
Postanowienie Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2026 r. (II CSKP 705/25)
Takie stanowisko zakwestionowaliśmy w skardze kasacyjnej. Sąd Najwyższy podzielił naszą argumentację, uchylił postanowienia sądów obu instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania sądowi wieczystoksięgowemu.
W pierwszej kolejności Sąd Najwyższy przypomniał, że zgodnie z art. 626⁸ § 2 k.p.c. sąd wieczystoksięgowy obowiązany jest badać całą treść księgi wieczystej. Tym samym, oceniając wniosek klienta oraz załączone do niego dokumenty, sądy powszechne powinny były badać całą treść księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Powinny więc były dostrzec, że doszło zarówno do zmiany typu księgi wieczystej (z prowadzonej dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku stanowiącego odrębną nieruchomość na prowadzoną dla nieruchomości gruntowej), jak i do wykreślenia w dziale I-Sp wszelkich wpisów dotyczących użytkowania wieczystego. Zmiany te zostały wprowadzone na podstawie pierwszego zaświadczenia wydanego właścicielowi jednego z lokali na podstawie ustawy przekształceniowej. Jak wskazał Sąd Najwyższy, takie zmiany świadczyły niewątpliwie o przekształceniu prawa użytkowania całego gruntu objętego księgą wieczystą w prawo jego własności, przy czym – co oczywiste – przekształcenie to musiało nastąpić w stosunku do całości prawa użytkowania wieczystego, a więc również w odniesieniu do udziałów w tym prawie przysługujących stronom umowy z 19 listopada 2021 r., gdyż ustawa przekształceniowa nie przewiduje możliwości przekształcenia jedynie niektórych udziałów w prawie użytkowania wieczystego.
Ponadto, jak podkreślił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo jego własności w trybie ustawy przekształceniowej potwierdzały również zaświadczenia skierowane do właścicieli pozostałych wyodrębnionych lokali. Skoro bowiem zaświadczenia te znajdowały się w księgach wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych lokali mieszkalnych, to za ich uwzględnieniem przemawiało przede wszystkim dotychczasowe stanowisko Sądu Najwyższego, zgodnie z którym można dokonywać wpisów, gdy wnioski ich dotyczące są bezpośrednio powiązane lub uzależnione od treści innych ksiąg, co odnosi się między innymi do powiązanych ze sobą księgach lokalowych oraz ksiąg prowadzonych dla nieruchomości wspólnej. Zaświadczenia te należało uwzględnić również z tego względu, że zostały już wymienione jako podstawa wpisu prawa współwłasności nieruchomości wspólnej przysługującej właścicielom lokali w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, której dotyczył wniosek klienta; tym samym niewątpliwie zostały one objęte treścią księgi wieczystej podlegającej badaniu przez sąd wieczystoksięgowy na podstawie 626⁸ § 2 k.p.c.
Sąd Najwyższy dostrzegł też, że oddalając wniosek klienta sądy powszechne naruszyły art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym przepisem bowiem księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Tymczasem sądy obu instancji w istocie utrwaliły sytuację niezgodną z rzeczywistym stanem prawnym. Z księgi wieczystej wynikało bowiem, że – mimo przekształcenia oraz mimo zawarcia umowy z 2021 r. – członkowie rodziny klienta są współużytkownikami wieczystymi gruntu stanowiącego współwłasność podmiotu publicznego oraz właścicieli wyodrębnionych lokali ujawnionych na podstawie zaświadczeń wydanych w trybie ustawy przekształceniowej. Jak wskazał sąd kasacyjny, sądy powszechne uczyniły to, przedkładając swoje oczekiwania co do złożenia określonych dokumentów nad postulatem, by stan księgi odzwierciedlał rzeczywisty stan prawny.
Jednocześnie, jak przypomniał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu omawianego postanowienia, ani z art. 4 ust. 1, ani z żadnego innego przepisu ustawy przekształceniowej nie wynika, aby dotychczasowy współużytkownik wieczysty nieruchomości mógł wykazać przekształcenie jego prawa we współwłasność jedynie zaświadczeniem skierowanym imiennie do niego. Tym samym zdaniem sądu kasacyjnego nie powinno ulegać wątpliwości, że także zaświadczenie skierowane do innego współużytkownika wieczystego może być podstawą ujawnienia przekształcenia prawa, jeżeli wynika z niego jednoznacznie, że doszło do przekształcenia całego prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Za taką wykładnią przepisów przemawia zdaniem Sądu Najwyższego potrzeba jednolitego traktowania wszystkich współużytkowników wieczystych w sytuacji, w której nie budzi wątpliwości, że przekształceniu uległy nie pojedyncze udziały, ale całe prawo użytkowania wieczystego. Oczekiwanie zaś na imienne zaświadczenia (jak w sprawie naszego klienta) wiązałoby się niemożliwością ujawnienia praw niektórych z nich, co z kolei prowadziłoby do długotrwałej sprzeczności treści tych ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym.
Jak przy tym wskazał Sąd Najwyższy, takiej wykładni przepisów ustawy przekształceniowej nie sprzeciwia się również fakt, że zgodnie z art. 4 ust. 4 i 5 ustawy przekształceniowej w zaświadczeniu wskazuje się wysokość opłaty przekształceniowej należnej od każdego dotychczasowego użytkownika wieczystego, co jest podstawą ujawnienia roszczenia w dziale III księgi wieczystej. Co bowiem wyraźnie podkreślił sąd w uzasadnieniu postanowienia:
wydanie zaświadczenia nie jest konstytutywne dla powstania obowiązku uiszczania opłaty przekształceniowej, gdyż wynika on wprost z ustawy. (…) Żaden przepis ustawy przekształceniowej nie przewiduje swoistego „zabezpieczenia” roszczenia o opłatę, jaką byłoby uzależnienie ujawnienia przekształcenia prawa od wpisu roszczenia o opłatę do księgi wieczystej. Przyj[ę]cie przeciwnego założenia pozostawałoby w sprzeczności z podstawową funkcją ksiąg wieczystych, którą jest ujawnianie aktualnego stanu prawnego nieruchomości.
Jednocześnie, co wyraźnie podkreślił Sąd Najwyższy, fakt ujawnienia przekształconego prawa własności na podstawie zaświadczenia wydanego innemu współużytkownikowi nie zwalnia organu administracji publicznej z obowiązku wydania zaświadczenia danemu podmiotowi oraz określenia w nim wysokości należnej opłaty przekształceniowej.
Podsumowanie
Opisane postanowienie Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2026 r. (II CSKP 705/25) stanowi istotny krok w kierunku odformalizowania oraz usprawnienia postępowań wieczystoksięgowych prowadzonych w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. W wielu sytuacjach – podobnych do tej, w jakiej znalazł się nasz klient – dotychczasowi użytkownicy wieczyści, z uwagi na trwające procedury, latami nie mogą uzyskać zaświadczeń, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy przekształceniowej. Z tego powodu sądy wieczystoksięgowe konsekwentnie odmawiają ujawnienia w księdze wieczystej przysługującego im przekształconego prawa własności – nawet jeśli już wcześniej ujawniły prawo własności danej nieruchomości przysługujące właścicielom innych lokali w budynku.
Jak wskazuje m.st. Warszawa na swojej stronie internetowej, w samej Warszawie jest ponad 460 tysięcy użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi, a część z nich nie otrzymała jeszcze zaświadczeń. Postanowienie wydane w sprawie naszego klienta niewątpliwie pozwoli przeciąć ten węzeł gordyjski i zapewnić należytą ochronę prawną (poprzez ich ujawnienie) praw przysługującym dotychczasowym użytkownikom wieczystym, którzy od ponad siedmiu lat nie mogą otrzymać zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.
Utrzymująca się w dalszym ciągu praktyka organów administracji, które zwlekają z wydawaniem zaświadczeń w trybie ustawy przekształceniowej (w powiązaniu z opisaną powyżej przesadnie sformalizowaną praktyką sądów wieczystoksięgowych), niesie ze sobą daleko idące negatywne skutki społeczne i ekonomiczne. Utrudnianie właścicielom nieruchomości możliwości uregulowania ich stanu prawnego generuje istotne trudności z ich zarządzaniem, sprzedażą czy obciążeniem.
Jednocześnie opisana praktyka paraliżuje pracę organów administracji publicznej oraz sądów wieczystoksięgowych, które ustawodawca zmusił do wydania milionów zaświadczeń oraz dokonania wpisów w księgach wieczystych nieruchomości, nie przyznając im jednak odpowiedniego finansowania, które pozwoliłoby dostosować liczbę urzędników i sędziów zajmujących się tymi procedurami do rzeczywistych potrzeb.
Rozwiązaniem byłoby ustawowe umożliwienie urzędnikom wydawania zaświadczenia o jednej treści, która odnosiłaby się do jednej nieruchomości gruntowej i stanowiłaby podstawę zmian w treści ksiąg wieczystych wszystkich nieruchomości lokalowych znajdujących się w budynku posadowionym na tym gruncie. Skoro nie ma ustawowej podstawy do wydawania takich „uniwersalnych” zaświadczeń, jedynym rozwiązaniem stało się wypracowanie w orzecznictwie sądowym mechanizmu, który usprawniłby niewydolny proces ujawniania przekształcenia w księgach wieczystych.
Mamy nadzieję, że orzeczenie Sądu Najwyższego opisane w tym artykule przyczyni się do powszechnego ukształtowania prawidłowej praktyki w sądach wieczystoksięgowych, zgodnie z którą wystarczającą podstawą do dokonania wpisu przekształconego prawa własności na rzecz wszystkich właścicieli lokali będzie zaświadczenie wydane chociaż dla jednego z nich.
Marcin Sobkowicz, adwokat, Leszek Zatyka, radca prawny, praktyka reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
