Wydzielenie działki do nowej księgi wieczystej a służebności gruntowe
Kupując nieruchomość, która powstała w wyniku podziału nieruchomości obciążonej służebnością gruntową, warto się upewnić, czy nabywana nieruchomość nie jest obciążona tą służebnością. W określonych sytuacjach można bowiem uzyskać zwolnienie z takiej służebności.
Niejednokrotnie księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości składających się z wielu działek ewidencyjnych, które nie zawsze muszą leżeć w bezpośrednim sąsiedztwie. Jeżeli właściciel ustanowi służebność gruntową przechodu i przejazdu na jednej z należących do niego działek, służebność taka zostanie wpisana w dziale trzecim księgi wieczystej prowadzonej dla całej nieruchomości, z oznaczeniem, że jej wykonywanie zostało ograniczone do jednej działki. W przypadku sprzedaży jednej z działek stanowiącej część nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta, strony tej transakcji powinny rozważyć, czy istniejące dotychczas służebności gruntowe powinny obciążać zbywaną działkę. Jeżeli okazałoby się, że służebność gruntowa nie dotyczy zbywanej działki, przez co należy rozumieć sytuację, że wykonywanie tej służebności odbywa się po innych działkach, sprzedający powinien uzyskać oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej o zwolnieniu zbywanej działki ze służebności. W przypadku braku takiego oświadczenia z mocy prawa dojdzie do obciążenia zbywanej działki służebnością, nawet jeśli wykonywanie tej służebności dotyczy innej działki.
Przepis § 11 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów nakazuje sądowi, w razie założenia nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości, z urzędu przenieść do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia i inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości. Celem tego przepisu jest zapewnienie prawidłowego odzwierciedlenia w księdze wieczystej stanu nieruchomości.
Zgodnie z treścią art. 290 § 2 Kodeksu cywilnego w razie podziału nieruchomości obciążonej służebnością gruntową służebność ta utrzymuje się na nieruchomościach powstałych w wyniku podziału także wówczas, gdy wyodrębniona w wyniku podziału nieruchomość nie była poprzednio objęta zakresem wykonywania służebności gruntowej. Jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych mogą żądać ich zwolnienia od służebności.
Stanowisko przedstawione powyżej zostało potwierdzone w uchwale Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2009 roku (III CZP 9/09), w której sąd przychylił się do stanowiska, że jedna nieruchomość to jedna księga wieczysta. Jeżeli zatem jedna księga wieczysta urządzona jest dla kilku geodezyjnie tylko wyodrębnionych działek i niektóre z nich objęte są służebnością gruntową, to odłączenie z księgi wieczystej działki nieobjętej zakresem wykonywania służebności i założenie dla niej nowej księgi wieczystej nie powoduje wygaśnięcia obciążenia jej tą służebnością.
Na marginesie warto przytoczyć uchwałę Sądu Najwyższego z 5 listopada 2014 r. (III CZP 77/14), z której wynika, że obowiązek przeniesienia przez sąd z urzędu do współobciążenia wszystkich praw, roszczeń, innych ciężarów lub ograniczeń ciążących na nieruchomości do nowej lub innej księgi wieczystej nie dotyczy nieruchomości odłączonej na zasadzie art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Zgodnie z art. 12 ust. 4c tej ustawy, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. Jest to zatem wyjątek od przedstawionej w niniejszym artykule zasady, który wynika ze specyfiki tzw. decyzji ZRID, czyli o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Z chwilą uprawomocnienia się decyzji ZRID wygasają ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość objętą decyzją, jak również inne obciążenia tej nieruchomości, w tym wynikające z jej zajęcia w postępowaniu egzekucyjnym.
Warto pamiętać, aby w momencie zakupu nieruchomości przeprowadzić analizę istniejących służebności gruntowych pod kątem zakresu ich wykonywania i ewentualnie podjąć rozmowy ze sprzedającym celem uzyskania zezwolenia właściciela nieruchomości władnącej na zwolnienie zbywanej działki spod służebności oraz zweryfikować, czy notariusz w akcie notarialnym dokumentującym umowę sprzedaży postawił wniosek o bezobciążeniowe odłączenie nabywanej działki i założenie dla niej nowej księgi wieczystej.
Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
