Postępowanie przed KOWR – uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej | Co do zasady

Procedura uzyskiwania zgody na nabycie nieruchomości rolnej jest bardzo sformalizowana. Nie każdy podmiot może wystąpić z wnioskiem o nabycie nieruchomości rolnej. Nie może tego zrobić np. spółka prawa handlowego zainteresowana rozpoczęciem działalności rolniczej. Ponadto wprowadzono ścisłe wymogi, za jaką cenę zbywca może oferować nieruchomości rolne do sprzedaży.

Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce podlega ścisłej reglamentacji administracyjnoprawnej. Trzeba zaznaczyć, że ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnej, której powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Szczegółowo o tym, co rozumiemy pod pojęciem nieruchomości rolnej, piszemy w artykule „Definicja nieruchomości rolnej”.

Ustawa stanowi, że rolnicy indywidualni oraz podmioty określone w art. 2a ust. 3 ustawy mogą nabywać nieruchomości rolne bez konieczności uzyskiwania zgody KOWR (np. osoby bliskie zbywcy, nabywcy w toku postępowania upadłościowego lub restrukturyzacyjnego, gdy do nabycia nieruchomości dochodzi w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową). Ponadto powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych (wyjątki również zostały opisane w art. 2a ust. 3 ustawy). Warto jeszcze zaznaczyć, że aktualnie nie trzeba uzyskać zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej jest mniejsza niż 1 ha.

Poza wyjątkami wskazanymi w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, nabycie nieruchomości rolnej w Polce wymaga formalnej zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, która jest wydawana po spełnieniu warunków opisanych poniżej. Stronami postępowania administracyjnego w sprawie wyrażenia zgody na nabycie są zbywca i nabywca nieruchomości.

Wniosek o wyrażenie zgody może złożyć:

1. Zbywca nieruchomości rolnej, jeśli:
   • zbywca wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu,
   • nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej
   • w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych (nie więcej niż 300 ha),
   • a także cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie jest niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej.

Zbywca nieruchomości rolnej powinien zamieścić ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości rolnej w systemie teleinformatycznym prowadzonym przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Takie ogłoszenie powinno zawierać w szczególności:

• oznaczenie sprzedawanej nieruchomości rolnej z podaniem danych z ewidencji gruntów i budynków oraz numeru księgi wieczystej,
• opis budynków i innych składników majątkowych wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości rolnej,
• informację o przeznaczeniu sprzedawanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku ich braku – informację o lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalonej w ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• informację o sposobie zagospodarowania terenu i warunkach zabudowy,
• cenę nieruchomości rolnej,
• termin składania odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, który nie może być krótszy niż 30 dni, licząc od dnia zamieszczenia go w systemie teleinformatycznym.

Warunek wykazania, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu, uważa się za spełniony, jeśli żaden rolnik indywidualny nie złożył odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej oraz podana w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej cena nieruchomości rolnej nie przewyższa o 50% lub więcej średniej ceny sprzedaży gruntów ornych za 1 ha w obrocie prywatnym w danym województwie podanej przez Główny Urząd Statystyczny za kwartał poprzedzający dzień publikacji ogłoszenia, chyba że zbywca nieruchomości rolnej dysponuje operatem szacunkowym, z którego wynika, że wartość nieruchomości rolnej przewyższa określony w powyższy sposób próg, albo okoliczności wskazują, że składający odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej utracił zainteresowanie nabyciem nieruchomości rolnej.

Uważa się, że odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej nie została złożona również w przypadku, gdy proponowana cena nieruchomości rolnej była niższa o ponad 5% niż określona w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej lub została złożona po upływie terminu wskazanego w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej.

2. Osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
   • posiada kwalifikacje rolnicze,
   • zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej oraz
   • zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

3. Osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne, jeśli:
   • przyznano jej pomoc finansową ze środków unijnych,
   • nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z warunkami przyznanej pomocy finansowej,
   • zobowiąże się do: prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej oraz zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład posiadanego gospodarstwa rolnego,
   • w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

4. Uczelnia, jeżeli nieruchomość rolna jest niezbędna dla realizacji przez nią celów dydaktycznych lub prowadzenia badań naukowych lub prac rozwojowych i będzie wykorzystywana na cele rolnicze.
    
5. Nabywca nieruchomości rolnej, jeżeli:
   • nieruchomość rolna położona jest w obszarze rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, stanowiącej realizację celów publicznych,
   • zobowiąże się do rozpoczęcia realizacji tej inwestycji w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości rolnej,
   • a także określi termin zrealizowania tej inwestycji.

Przepisy ustawy nie określają wzoru wniosku o wyrażenie zgody na nabycie, jednak wskazują, że taki wniosek powinien spełniać wymagania formalne określone w Kodeksie postępowania administracyjnego, a także powinien zawierać dane zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej (imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL), oznaczenie zbywanej nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków oraz uzasadnienie wniosku, które powinno w szczególności zawierać cel, dla którego nieruchomość rolna jest nabywana, oraz przewidywany sposób jej wykorzystania.

Do wniosku należy dołączyć szereg dokumentów, w tym:

• wypis z ewidencji gruntów i budynków dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład zbywanej nieruchomości rolnej,
• odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla zbywanej nieruchomości rolnej, lub informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych,
• zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• dokumenty potwierdzające spełnienie warunków do uzyskania zgody,
• oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o zamiarze zbycia nieruchomości rolnej na rzecz wnioskodawcy,
• oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego oraz o ustalonej z nabywcą cenie sprzedaży nieruchomości rolnej.

Wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej należy złożyć w Oddziale Terenowym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Do postępowania w sprawie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, zatem załatwienie sprawy powinno nastąpić niezwłocznie nie później niż w ciągu miesiąca, a w przypadkach szczególnie skomplikowanych – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania.

Co istotne zgoda jest ważna rok od dnia, w którym decyzja ją wyrażająca stała się ostateczna. Ponadto KOWR odmówi wydania zgody na nabycie, jeżeli wniosek o zgodę na nabycie nieruchomości zostanie złożony po upływie 6 miesięcy od dnia upływu terminu na składanie odpowiedzi na ogłoszenie zbywcy o zbyciu nieruchomości rolnej.

Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, Karolina Dawidczyk-Bełc, adwokat, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy