Służebność drogi koniecznej kontra budynek gospodarczy
Przeprowadzenie drogi koniecznej wiąże się czasem z koniecznością rozbiórki budynku legalnie wzniesionego na nieruchomości sąsiedniej. Może jednak do tego dojść tylko w naprawdę wyjątkowych przypadkach.
Uchwała SN z 5 listopada 2014 r., III CZP 74/14
Jeśli nieruchomość jest pozbawiona odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, przepisy nakazują przeprowadzenie drogi koniecznej przez sąsiednią nieruchomość. Co jednak jeśli nieruchomość ta jest zabudowana, a przeprowadzenie drogi koniecznej wymagałoby usunięcia tych zabudowań?
Kwestię tę rozstrzygnął 5 listopada 2014 r. Sąd Najwyższy, odpowiadając na pytanie, czy droga konieczna może przebiegać przez teren zabudowany, jeśli wymaga to usunięcia budynku gospodarczego, który:
- został wybudowany przed wszczęciem postępowania sądowego bez stosownych zezwoleń, ale budowa ta została następnie zalegalizowana,
- został wybudowany już w toku postępowania sądowego na podstawie pozwolenia na budowę,
- został wybudowany już po wydaniu postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej przez sąd pierwszej instancji (i znajduje się w przebiegu drogi koniecznej wytyczonej przez sąd) na podstawie zgłoszenia zamiaru budowy przy braku sprzeciwu organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Przedmiotem analizy było również rozstrzygnięcie, w jakim postępowaniu powinno dojść do nakazania właścicielom nieruchomości obciążonych usunięcia przeszkód uniemożliwiających korzystanie z drogi koniecznej.
Sąd Najwyższy przyjął jako zasadę możliwość przeprowadzenia drogi koniecznej po nieruchomości sąsiedniej, nawet jeżeli wiąże się to z koniecznością rozbiórki istniejącego na tej nieruchomości budynku, wzniesionego na podstawie pozwolenia na budowę albo bez takiego pozwolenia, ale którego budowa została zalegalizowana. Jest to jednak możliwe tylko w przypadku, gdy występują przesłanki przeprowadzenia drogi przewidziane w art. 145 § 2 i 3 Kodeksu cywilnego. Sąd Najwyższy uznał również, że w postanowieniu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej sąd może orzec nakazy lub zakazy niezbędne do urządzenia tej drogi.
W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy stwierdził, że sądy powszechne są związane ostatecznymi decyzjami administracyjnymi, w szczególności pozwoleniami na budowę budynków, jednak związanie to nie dotyczy uzasadnienia tych decyzji ani wnioskowania o skutkach prawnych innych niż te, dla których przewidziane zostało orzekanie na drodze administracyjnej. Innymi słowy organ administracyjny, wydając pozwolenie na budowę, ocenia między innymi to, czy projektowany budynek spełnia przepisy technicznobudowlane, ale nie bada, czy na skutek wydania pozwolenia na budowę nie dojdzie do faktycznego naruszenia uprawnienia osób trzecich w zakresie zapewnienia im dostępu do drogi publicznej. Dopiero sąd w postępowaniu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej sprawdza, czy zaistniały przesłanki do ustanowienia służebności drogi koniecznej po nieruchomości, nawet jeżeli ta nieruchomość została już w sposób legalny zabudowana.
Konsekwencją tego rozumowania jest przyznanie sądowi rozpoznającemu sprawę o ustanowienie służebności drogi koniecznej uprawnienia do nakazania wykonania koniecznych robót budowlanych zmierzających do usunięcia zabudowań i naniesień uniemożliwiających wykonywanie ustanowionej służebności drogi koniecznej.
Do wykonania nakazów orzeczonych w postanowieniu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej czasami niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę. Nasuwa się więc pytanie, co jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej odmawia współpracy i nie uzyskuje takiego pozwolenia we własnym zakresie. Wydaje się, że w takiej sytuacji powinien znaleźć zastosowanie art. 1050 Kodeksu postępowania cywilnego dotyczący egzekucji obowiązku wykonania przez dłużnika tzw. czynności niezastępowalnych, czyli takich, które tylko dłużnik może wykonać. W takich przypadkach sąd może grzywną lub obowiązkiem zapłaty oznaczonej sumy pieniężnych skłonić dłużnika do wykonania nałożonego obowiązku. W ostateczności istnieje możliwość zamiany grzywny na areszt.
Należy jednak pamiętać, że tylko w naprawdę wyjątkowych przypadkach może dojść do orzeczenia służebności drogi koniecznej po nieruchomości, która została zabudowana w sposób legalny. Przede wszystkim wynagrodzenie za ustanowienie takiej służebności musi uwzględniać koszty związane z usunięciem zabudowań wzniesionych w sposób zgodny z przepisami prawa. Ponadto należy pamiętać, że ustanowienie służebności drogi koniecznej powinno następować z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości obciążonej. Zatem tylko w przypadku, gdy zwiększenie użyteczności nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej przewyższa uszczerbek wynikły ze zmniejszenia użyteczności nieruchomości obciążonej, można zasadnie uznać, że zostały spełnione przesłanki do ustanowienia służebności drogi koniecznej. Jeżeli szlak drogi koniecznej może być wytyczony po innej, niezabudowanej nieruchomości, z pewnością nie będzie społecznie uzasadnione obciążanie nieruchomości zabudowanej. Sąd nie wyklucza jednak konieczności rozbiórki, żeby zniechęcić do podejmowania działań mających na celu wyłącznie uniemożliwienie ustanowienia służebności drogi koniecznej.
Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
