Pozyskiwanie gruntu pod budowę sieci uzbrojenia terenu
Oprócz umowy o ustanowieniu służebności gruntowej lub służebności przesyłu inwestor ma do wyboru również umowę obligacyjną albo uzyskanie decyzji starosty w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wielu inwestorów zastanawia się, w jaki sposób pozyskać tytuł do gruntu pod budowę sieci uzbrojenia terenu, czyli przewodów i urządzeń: ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji oraz innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.
Podstawowym sposobem pozyskania tytułu prawnego do gruntu na tak zdefiniowane cele jest co do zasady zawarcie umowy cywilnoprawnej z jego właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, która umożliwi inwestorowi zrealizowanie sieci uzbrojenia terenu, to jest przede wszystkim umowy o ustanowieniu służebności gruntowej lub służebności przesyłu. Można również zawrzeć umowę obligacyjną przewidującą uprawnienie do wykonywania robót budowlanych pod warunkiem, że umowy te będą przewidywać uprawnienie inwestora do wykonywania oraz następnie utrzymywania sieci uzbrojenia terenu.
Niezależnie od powyżej wskazanych sposobów na pozyskanie uprawnień do gruntu można postarać się o wydanie decyzji starosty w trybie art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm). Wskazany przepis reguluje kwestie związane z ograniczaniem praw do nieruchomości w związku z budową sieci uzbrojenia terenu. Z wnioskiem o wydanie decyzji w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami może wystąpić każdy, kto realizuje cel publiczny, a nie tylko Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 6 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami celem publicznym w rozumieniu tej ustawy jest budowa i utrzymywanie sieci uzbrojenia terenu, szczegółowo zdefiniowanej w tym punkcie.
Do wniosku o wydanie decyzji w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy dołączyć dokument potwierdzający nieskuteczne przeprowadzenie rokowań z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu. Wydaje się, że wystarczającym dokumentem będzie protokół potwierdzający brak zgody dysponenta nieruchomością na dobrowolne udzielenie prawa do zajęcia nieruchomości w związku z budową sieci uzbrojenia terenu. W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym starosta podaje do publicznej wiadomości informację o zamiarze wywłaszczenia w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych starostwa powiatowego, a także przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim. W takiej sytuacji trzeba przez 2 miesiące czekać na ewentualne zgłoszenie się osób zainteresowanych, zanim postępowanie będzie mogło być kontynuowane.
W przypadku rokowań zakończonych dojściem do porozumienia należy sporządzić umowę, w której zostaną określone warunki zajęcia gruntu. Najlepszym dla inwestora rozwiązaniem byłoby uzyskanie rzeczowego prawa do gruntu, czyli nie tylko zawarcie umowy zawierającej zgodę właściciela na inwestycję na jego gruncie, ale także umowy ustanawiającej obciążenie nieruchomości (służebność gruntowa lub przesyłu), Taka umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a prawa z niej wynikające podlegają wpisowi do księgi wieczystej i wówczas są skuteczne wobec każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego zajętego gruntu.
Należy pamiętać, że od decyzji wydanej w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami przysługuje stronom odwołanie, co może znacznie wydłużyć proces uzyskania zgody na zajęcie gruntu. Niemniej wydanie takiej decyzji jest o tyle prostsze, że nie wymaga dokonywania jakichkolwiek podziałów geodezyjnych. Decyzja określa bowiem, w jaki sposób ma być ograniczone korzystanie z gruntu przez właściciela lub użytkownika wieczystego, natomiast w żaden sposób nie ingeruje w granice nieruchomości.
W przypadkach uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym starosta może wydać decyzję o niezwłocznym zajęciu nieruchomości i nadać jej rygor natychmiastowej wykonalności, bez oczekiwania do chwili, gdy decyzja wydana w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanie się ostateczna.
Sylwia Moreu-Żak, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
