nieruchomości | Co do zasady

Ustawodawca w 2022 r. wprowadził szereg istotnych zmian w prawie budowlanym. Najważniejsze z nich dotyczą dalszej cyfryzacji procesów administracyjnych w obszarze budownictwa. Wprowadzono m.in. możliwość prowadzenia dziennika budowy oraz cyfrowej książki obiektu w postaci elektronicznej, a także elektroniczny centralny rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane. Ponadto uproszczono procedury administracyjne w zakresie budowy domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 metrów kwadratowych oraz implementowano nowe obowiązki w zakresie charakterystyki energetycznej budynków.

Rządowy projekt reformy prawa użytkowania wieczystego koncentruje się na zmianie zasad i sposobu ustalania ceny sprzedaży nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu. Poza tym użytkownikom wieczystym przyznaje się roszczenie o nabycie użytkowanej nieruchomości. Wszystko to wpisuje się w proces stopniowej eliminacji użytkowania wieczystego.

Coraz więcej najemców dostrzega przewagę najmu instytucjonalnego nad wynajmem od osób prywatnych. Przyczyną jest bezpieczeństwo i stabilność stosunku najmu, atrakcyjny standard oferowanych lokali oraz pakiet usług związanych z zarządzaniem lokalami. Pytanie brzmi, jakiego typu umowę zawrzeć w takim stosunku najmu.

W ostatnich latach można zaobserwować znaczne ożywienie na rynku mieszkań na wynajem, a w rezultacie wzrost zainteresowania inwestycjami w nieruchomości przeznaczone na wynajem również pośród inwestorów zagranicznych (tzw. PRS, czyli private rented sector). W odpowiedzi ustawodawca wprowadził do systemu prawnego szereg zmian i nowości w przepisach dotyczących umów najmu. Jedną z takich zmian było wprowadzenie umowy najmu instytucjonalnego, która ze swego założenia ma być umową najmu zawieraną właśnie przez przedsiębiorców z sektora PRS.

7 stycznia 2023 r. weszły w życie przepisy nowelizujące zasady ustalania wartości nieruchomości w przypadku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej. Czy i w jakim zakresie wpłyną one na sytuację właścicieli nieruchomości?

Od 1 marca 2023 r. na zagospodarowanym przez deweloperów rynku mieszkaniowym będą mogły zacząć działać kooperatywy mieszkaniowe. Tego dnia wejdą w życie przepisy wprowadzające ramy ich działalności oraz przewidujące zachęty do realizacji tego typu oddolnych inicjatyw budownictwa.

Współdziałanie stron jest niezbędne przy wykonywaniu wielu umów. Jest tak w szczególności w przypadku umowy o dzieło czy umowy o roboty budowlane, w których osiągnięcie celu umowy następuje w toku mniej lub bardziej złożonego procesu i składa się z wielu elementów. Ustawodawca dostrzegł tę silną zależność i przewidział daleko idące rozwiązanie mające zastosowanie, gdy tego współdziałania brak. W takiej sytuacji może bowiem dojść nawet do odstąpienia od umowy.

Wprowadzenie elektronicznego dziennika budowy jest kolejnym etapem rozwoju cyfryzacji procesu budowlanego.

Od 29 czerwca 2022 r. można przenieść na inny podmiot prawa i obowiązki wynikające z trzech rodzajów decyzji wydawanych na podstawie ustawy o drogach publicznych. Chodzi o decyzje zezwalające na: lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej, umieszczenie w pasie drogowym urządzeń i reklam, zajęcie pasa drogowego na cele niezwiązane z budową, przebudową, remontem, utrzymaniem i ochroną dróg. Taką zmianę wprowadziła ustawa z dnia 28 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu oraz niektórych innych ustaw.

Obowiązująca od 1 lipca 2022 r. nowa ustawa deweloperska rozszerza zakres bankowej kontroli przedsięwzięcia deweloperskiego przed wypłaceniem deweloperowi środków należnych za dany etap inwestycji. Przepisy nie są jednak precyzyjne i nie wiadomo, czy bank musi powtórzyć kontrolę, gdy nabywca z opóźnieniem wpłacił środki na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
 

W obrocie nieruchomościami na terenie Warszawy pojawił się niedawno nowy istotny element. W marcu 2022 r. miasto stołeczne Warszawa uzyskało prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą nr LX/1967/2022 Rady m.st. Warszawy. Obszar ten obejmuje prawie w całości Pragę Północ i znaczne tereny Pragi Południe oraz Targówka. Granice obszaru przedstawia mapa stanowiąca załącznik do uchwały.

Księgi wieczyste zawierają szereg informacji dotyczących stanu prawnego nieruchomości (działy II–IV). Zawarte tam dane objęte są domniemaniem ich prawdziwości (art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Co jednak jeśli okaże się, że treść księgi wieczystej różni się od rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości? Czy domniemanie można obalić i w jaki sposób to najlepiej zrobić? Najpopularniejszym instrumentem jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Nie jest to jednak jedyny sposób, co ostatnio potwierdził Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie.